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破解房企融资难题,资产证券化助力长租公寓 ——评住房租赁资产证券化重大利好新政策

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  前言:

  为贯彻落实党的十九大精神和中央经济工作会议提出的关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度要求,完善发展住房租赁市场配套政策,2018年04月24日,中国证监会、住房城乡建设部在总结前期工作的基础上,联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(下称“通知”)。推进住房租赁资产证券化,将有助于盘活住房租赁存量资产,加快资金回收,提高资金使用效率,促进住房租赁市场发展。

  关键词:住房租赁 资产证券化 REITs

  通知规定了发行住房租赁资产证券化应当符合下列条件:一是,物业已建成并权属清晰,工程建设质量及安全标准符合相关要求,已按规定办理住房租赁登记备案相关手续;二是,物业正常运营,且产生持续、稳定的现金流;三是,发起人(原始权益人)公司治理完善,具有持续经营能力及较强的运营管理能力,且最近两年无重大违法违规行为。

  通知明确了优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。支持住房租赁企业依法依规将闲置的国有厂房、商业办公用房等改建为租赁住房并开展资产证券化融资。重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品,积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品,试点发行房地产投资信托基金(REITs)。

  此外,目前监管层已建立受理、审核和备案的绿色通道,给予住房租赁资产证券化项目快速审核、快速通过以及发行优先支持。对于已经发行过资产证券化产品的住房租赁运营企业,在从事承接相关地方住房租赁项目时监管层将会给予优先考虑。

  【君都点评】

  文件发布前,市场上已试点发行了多单住房租赁类资产证券化产品。作为住房租赁资产证券化领域的首份落地政策文件,此次发文通过明确相关程序标准来规范市场前期试点情况,使相关链条更加完整,提升市场平稳度和成熟度,吸引更多资金。

  在商业银行体系都在去杠杆的大环境下,地产行业获取资金的难度加大,而资产证券化开始逐渐成为房地产企业的融资方向,其可以给企业提供创新的融资渠道,同时也给企业提供了退出路径,使企业风险可控,从而促进房地产企业投资租赁的积极性,而这与租购并举的住房制度也相契合。此次发文拓宽了资产证券化在实体经济领域的发展。但我国资产证券化的发展较英美等发达国家相比,还有很大差距,其中主要原因系我国REITs立法进度较为缓慢,没有专门调整REITs的法律,部分现有规定也零星分散于各法律规范中;此外相较于美国等地区针对REITs所采取的的税收优惠,我国过高的税费成本也大大增加了信托的运营成本,不利于激发投资者的投资热情。从长远角度来说,我国应尽快进行房地产投资信托(REITs)立法,国内市场的发展和完善还需要更多努力。