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保利破冰首单租赁住房类REITs,储架发行造模式创新 ——评国内首单房企自持租赁住房资产证券化成功发行

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  前言:

  2018年3月13日,“保利地产—中联前海开源租赁住房一号一期资产支持专项计划”(以下称保利租赁住房REITs一期)成功发行,系国内首单完成发行的房企租赁住房类REITs,亦为首单储架发行类REITs产品。

  关键词:租赁住房类REITs 储架发行

  保利租赁住房REITs由中国保利集团有限公司(以下称保利集团)控股公司保利房地产(集团)股份有限公司(以下称保利地产)联合中联前源不动产基金管理有限公司(以下称中联基金)共同实施,储架总规模50亿元,首期发行规模17.17亿元,以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产,发行利率5.5%,创近期发行同类产品最低。

  根据计划说明书,该专项计划基本信息如下:

名称

保利地产—中联前海开源租赁住房一号一期资产支持专项计划

专项计划管理人

前海开源资产管理有限公司

私募基金管理人

北京中联国新投资基金管理有限公司

原始权益人

保利房地产(集团)股份有限公司

增信安排人

中国保利集团公司

资产服务机构

保利房地产(集团)股份有限公司

基础资产

原始权益人在“中联前源-保利地产租赁住房一号第一期私募投资基金”项下的全部基金份额

物业资产

大连西山林语项目等十处物业资产

发行规模

17.17亿元人民币

产品分级

规模为15.453亿元的优先级和规模为1.717亿元的次级,优先级资产支持证券评级为AAA。

发行利率

5.5%

 

  该专项计划的交易结构如下:

  该专项计划采取的增信措施包括:物业资产租金收入及权利维持费超额覆盖;证券分级;评级下调承诺;差额支付承诺;保证金;流动性支持;项目公司股权、债权及物业资产的优先收购;物业资产抵押等。

  【君都点评】

  本单产品的成功发行,将“以REITs打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环”付诸实践,为租赁住房资产证券化树立了具有参考意义的优质榜样,并开拓了类REITs等非标准化基础资产ABS“储架发行”的新模式。响应了国务院及相关部委多次鼓励加快培育和发展住房租赁市场建设,并提及以推进“房地产投资信托基金(REITs)试点”为住房租赁市场提供金融支持的政策。贯彻了中央报告所强调的“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”的战略部署。

  本单产品开创了国内类REITs领域“储架发行”的先河,间接的解决了产品的扩募问题,在现有企业资产证券化监管体制下探索出一条切实提高发行效率的新思路,为日益临近的公募REITs试点打下了扎实的实践基础。