法律研究

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买受人拒绝受领怎么办?细论房屋买卖合同交付条件及风险转移 ——记某房屋买卖合同纠纷


  【摘要】

  房屋买卖合同中,一方通知另一方交付房屋,另一方以房屋不具备交付条件拒绝受领,应当如何认定房屋是否具备交付条件?本所律师接受B公司的委托,作为卖方的代理人全程参与本案仲裁。本案的争议焦点为,案涉房屋是否具备交付条件。

  【关键词】房屋买卖 交付 风险转移

  【案件介绍】

  A公司与B公司于2013年11月签订《商品房预售合同》(以下简称“《合同》”),合同约定A公司从B公司处购买商品房一套,B公司应于2014年12月向A公司交付该商品房。2014年12月B公司依约向A公司发出入住通知书,但A公司以装修质量不合格为由主张案涉房屋不符合交付条件,拒绝办理收房手续,B公司主张其没有逾期交房,反之,A公司逾期收房应承担相应的违约责任。双方就此发生争议,经多次协商沟通仍无法解决争议,故A公司向仲裁机构提出仲裁请求。

  【争议焦点】

  如何认定房屋是否具备交付条件;

  A公司认为,根据房屋验收表,案涉房屋实际交房日期是2016年,而合同约定的应当交房的日期是2014年。B公司无法证明在2014年之前通知了A公司交房,B公司提交的快递单及空白通知书均无法证明A公司已经收到该交房通知,故B公司存在逾期交房的客观情况;

  B公司认为,案涉房屋已经完全符合交付条件,且B公司在合同约定的时间内向所有业主发出了收房通知书,除A公司外,其他业主均在2014年底前后收房并入住至今,而A公司直至2016年才要求收房,明显与正常的房屋交易小业主行为不符,以房屋具有微小瑕疵为由拒绝收房明显存在扩大损失。

  【律师应对及总结】

  关于认定房屋是否具备交付条件,本所律师结合证据情况,展开了充分论证。涉案商品房于2014年达到交付条件,且被申请人对涉案商品房不影响入住的质量瑕疵履行了检修义务。被申请人按合同约定提前履行了通知义务,但申请人拖延22个月方办理入住。

  房屋买卖合同双方主要义务是出卖人交付房屋,买受人接收房屋并支付房款,若在质保期内发现质量瑕疵,买受人有权要求出卖人修复,但不能因此拒绝履行合同主要义务即拒绝收房,其以房屋存在质量瑕疵为由拒绝收房没有合同及法律依据。

  根据合同附件约定:“买受人因上述理由而拒绝收房的,不影响出卖人向买受人交付房屋义务的完成,自入住通知书约定的房屋交接期间届满后的最后一日视为出卖人向买受人实际交房的时间,且自实际交房之次日起,买受人需承担如下责任和义务:“买受人应按日向出卖人支付房价款总额的万分之叁的违约金,直至实际办理完房屋交接手续之日止”,房屋买卖合同的风险已经转移,且依据上述合同约定,A公司已构成违约,应按合同约定向被申请人承担违约金。

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