最新资讯
Latest News
君都工程|星星聊|拿什么拯救你，地产资金链断裂引发工程款清偿？
分类：
作者：
来源： 北京市君都律师事务所
发布时间：2022-01-10 10:25
【谭敬慧律师导读】
时值新年，地产行业面临前所未有之风险，资金杠杆、土地储备、权属落空、资金挪用等问题不一而出，放眼市场争抢权益，立案保全成为热词，施工企业与小业主们急如星火，芒刺在背，对此，君都律所的律师们论及如是：
小星Q1：地产资金断裂引发巨额工程款清偿事件的影响
谭敬慧律师认为，地产项目2021年行情影响下引发的工程款清欠问题主要体现六大方面：第一，工程进度款问题雪上加霜；第二，工程变更估价问题举步艰难；第三，工期延误引发调价基本停滞且希望渺茫；第四，停工还是继续履行，或者解除施工合同成为当前首要决策事项；第五，诉与不诉、优先权、合同价款请求权、合同目的、连环债务等一一同袍，忽视任一则可能引发多米诺效应；第六，诉权行使中的集中管辖、保全管辖、立案登记、审理进程、执行管辖等交织缠绕，比如目前恒大案件由广州中院集中管辖面临的司法资源问题，何以为继？
特别建议，第一，施工企业应当采取“快而准”精神决策有关事项，理由很简单，工程一旦开工，日出斗金，一日不停，日日亏损；第二，厘清资产，包括在建、在售、已售等有关项目资产的权益登记；第三，清算已完工程造价与合同权益；第四，寻找专业法律合作，准确快速判断工程项目各方情势，做出专业判断与行动计划，方可不走弯路扩大损失。
小星Q2：地产项目资金断裂对施工企业诉讼态度的认识
谭剑文律师认为，施工单位被拖欠工程款后，直接后果就是原本微薄的利润将被侵蚀，并出现欠付下游分包单位、供应商的工程款、货款，形成连环债的现象。如果施工单位不能尽快清理房地产企业拖欠的债务，可能还会陷入信用等级下降→无法接到新项目→无力偿还既有债务→信用等级进一步下降的恶性循环中。因此，建议施工单位一旦发现房地产开发单位出现重大信用风险问题，应秉持着“应诉尽诉”的原则，尽快启动诉讼程序，尽早保全房地产企业的资产，以争取在后续的执行程序中的优先受偿地位。
小星Q3：房地产企业资金链断裂后涉诉的，立案管辖与财产保全如何处理？
韦宁波律师认为，法院管辖根据债权人身份不同而有差异。如由施工单位起诉，根据民诉法解释第二十八条的规定，应由不动产所在地法院专属管辖；如购房者与房企之间出现争议，需要区分纠纷的发生原因。但房企出现资金链断裂发生纠纷的，房屋一般都未交付，未过户，因此属于债权纠纷的情况较为常见，应按一般地域管辖规定确定管辖法院。当然近期某知名房企因资金链出现问题后，涉诉案件存在集中管辖的情况，但我们认为此种情况仅属于个例，也不排除类似情况还会存在。
关于财产保全，应由被保全财产所在地、被申请人住所地或者其他对案件有管辖权的法院管辖，通常情况下保全法院与案件管辖法院一致，但是如果在诉前采取保全措施，由财产所在地法院采取保全措施后，当事人又向保全法院以外的其他有管辖权的法院起诉的，则会出现诉前保全法院与案件受理法院不一致的情况，我们建议选择的保全法院尽量跟案件受理法院保持一致，以避免因保全法院和案件受理法院不一致时因移送、衔接等方面引起的不必要麻烦。
小星Q4：房地产企业房屋销售资金监管方面存在哪些问题？
谭剑文律师认为，房屋销售资金存在监管不严、资金被挪用或挤占、监管资金比例较低等问题，近期一些大型房企开发项目停工，也集中暴露出预售资金监管制度的短板。但各地现已经在修订或出台更为有力的监管制度，比如北京住建委近期也发布了征求意见稿。另外，考虑到目前规模化房地产开发企业是全国性布局，是集团化管理的，其资金链条也整体安排和统筹的，如果实际控制人或控股的集团公司出现重大信用风险，面临破产等问题，则仍会导致项目公司面临重大的资产被处置风险、资金断裂风险、建设进度中断风险等。因此，应对这种规模化房地产开发集团的信用风险，应考虑提高资金监管层级，并设置政府强制接管的条件和方式。
小星Q5：商业承兑汇票是地产公司普遍采用的一种付款方式，如果地产公司爆雷，对于商业承兑汇票有何影响？如何处理？
牛永宏律师认为，关于工程款支付中涉及商票的案件中，有几个关键问题：第一，应该基于票据关系，还是承包合同关系主张工程价款？如果基于票据关系，则并不能享有优先受偿权。而对于爆雷的地产企业，由于其偿付能力已经出现问题，所以优先受偿权就非常重要。因此，建议要基于基础合同关系主张工程价款，并同步主张优先受偿权。第二，对于已经背书给分包商、供应商的票据，是否有权向出票人主张。这个问题涉及的关系更加复杂，涉及的争议也更多。目前司法实践中，有法院认为无论是否已经背书，在发包人没有兑付票据的情况下，承包人依然可以基于基础合同关系向发包人主张工程款，但是也存在主张被驳回的例子。
小星Q6：房地产企业资金链断裂后，承包人行使优先受偿权应当注意哪些问题？
徐文斌律师认为有以下几点需要注意：1.行使方式：通过诉讼或仲裁方式。需要注意的是，通过发函方式向发包人主张工程价款优先受偿权方式是否有效，目前法律与司法解释尚未明确。2.行使时间：依据《施工合同司法解释（一）》第41条规定，承包人行使优先受偿权的期限最长不得超过十八个月。3.优先受偿的范围：包括承包人为建设工程应当支付的工程人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失、利息等。4.合同效力不影响承包人优先受偿权的行使。
小星Q7：房地产企业濒临破产情况下，承包人权益如何保障？
陈南山律师认为，第一，如在建项目，尽速确认是否满足合同约定停工条件，如不满足，建议积极搜集发包人资信恶化等，通过行使不安抗辩权，避免损失扩大。同时，还需要进一步做好已施工界面、工程质量及已完工产值的确认。第二，如承包人拟接受以房抵款，避免以明显低于市场价格接受抵偿，否则破产管理人有权根据《企业破产法》第三十一条规定，请求法院撤销破产企业的特定清偿行为。此外，还应尽速完成抵偿房屋的交付及过户，否则不排除破产管理人根据《企业破产法》第十八条规定，解除以房抵款协议。第三，针对已结算项目，承包人必须时刻关注建设工程优先受偿权的期限，如期限临近，应尽速启动诉讼或仲裁程序。此外，承包人也可考虑跨项目、跨公司方式来实现工程款回收。
