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集体土地制度大变革,非农建设用地可直接入市

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  前言:

  我国现行土地管理法制定于1986年,并历经1988年第一次修正、1998年全面修订以及2004年第三次修正,时隔14年,土地管理法再度迎来修订。2018年12月23日,《土地管理法修正案(草案)》(以下简称“草案”)提请十三届全国人大常委会第七次会议进行审议。草案共29条,主要内容关于土地征收、关于集体经营性建设用地入市、宅基地制度以及其他修改。草案强化了耕地尤其是永久基本农田保护等内容,并明确了我国非农建设用地将不再“必须国有”。

  关键词:土地管理法 集体经营性建设用地

  一、草案主要内容

  在征地方面,一是缩小土地征收范围,删去了从事非农业建设使用土地的,必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定;明确因政府组织实施基础设施建设、公共事业、成片开发建设等六种情形需要用地的,可以征收集体土地;二是规范了土地征收程序;三是完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制,在总结试点经验的基础上,将公平合理补偿,保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障作为基本要求,明确征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市制定公布区片综合地价确定。

  在集体经营性建设用地入市方面,一是明确了入市条件,对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体建设用地,允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用,并应当签订书面合同,明确用地供应、使用期限、规划用途和双方其他权利义务;二是明确了集体经营性建设用地入市后的管理措施,如使用权人须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用等。

  在宅基地制度上,草案规定对人均土地少、不能保障一户一宅的地区,允许县级人民政府在尊重农村村民意愿的基础上采取措施,保障农村村民实现户有所居的权利。草案同时下放了宅基地的审批权,并鼓励进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。

  草案还强化了耕地尤其是永久基本农田保护,适当下放农用地转用审批权限,删去了省级人民政府批准征地报国务院备案的规定。

  二、农村“三块地”改革试点授权或再延期

  2014年12月,中央深化改革领导小组第七次会议审议通过《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》(即“三块地”),农村土地改革可谓是“三箭齐发”。

  2015年十二届全国人大常委会第十三次会议审议通过《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县(市、区)行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》,授权期限截至2017年12月31日。

  2017年11月4日,十二届全国人大常委会第三十次会议决定,授权在试点地区暂时调整实施有关法律规定的期限延长至2018年12月31日。

  2018年12月23日,全国人大常委会拟将农村土地制度三项改革试点法律调整实施的期限再延长一年至2019年12月31日。

  【君都点评】

  土地制度是国家的基础制度之一,事关社会的经济发展和国家的长治久安。此次草案系在全面总结农村土地制度改革三项试点经验的基础上,落实党的十九大精神和有关政策文件,将依法经过试点、各方面认识较为一致的创新经验上升为法律制度的体现。

  符合规定的集体经营性建设用地可以不用经过征收为国家所有,直接进入建设用地市场,这对于解决我国土地城市化快于人的城市化,实现国家、集体与个人之间土地增值收益的合理分配都具有重大的意义。但相关工作在稳步有序推进的同时,也存在一些需要进一步深化试点和解决的问题,如地方政府征地后再出让获得的土地收入与对失地农民的补偿额度之间的差距过大,政府垄断土地一级市场带来地价上涨等。此外,如何使农民真正的从土地的束缚中“解放”出来,如何平衡农村与城市的双向人口流动等问题亦是从长远角度来说需要我们考虑的问题。因此土地管理法修正案的正式公布还需要一段时间,在试点授权再次延长的基础上,试点政策还需与法律修改实现更稳妥的衔接。