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地产销售制度大变局,传统开发模式再遭重击 ——广东试水取消商品房预售制度,多地试点现房销售

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  前言:

  上世纪90年代末的预售制度,是中国房地产市场化改革的基础性制度之一,在过去近25年里,也一直是国内商品房市场普遍实行的商品房销售模式,而最近对于是否要取消该制度的讨论愈演愈热。2018年9月,广东省房协发布《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》,就“逐步取消商品房预售制度,全面实施现售”征求意见。10月,全国首个商品房现房销售试点项目龙华金茂府亮相深圳。“现房销售”是否将取而代之?业界相关讨论仍在继续。

  关键词:取消商品房预售制度 现房销售 广东省

  一、广东省就取消预售制度征求意见

  2018年9月,广东省房协对下属的副会长单位发布《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》(下称“通知”),通知显示,广东省住房建设厅已拟定“关于商品房预售许可事项调整”的材料,并将于9月25日上报住建部。通知提到,商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险,建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。面对社会各界的热议,广东省房协回应称,该通知正在征求意见中,是否会正式发布还需等待最终意见的汇总和研究。

  广东省房协此次下发通知系对住建部函件的回应。此前,住建部向包括广东在内的6省住建厅下发《关于对现有行政许可事项进行清理论证并对已取消下放落实情况进行全面评估的函》,文件中要求,“对商品房预售许可进行深入研究,建议保留或提高许可条件的,要列明法律法规依据外的理据,充分论证继续保留或提高许可条件的合理性、必要性;建议取消的,要同步研究提出事中事后监管措施。” 广东省在《关于报送对现有行政许可事项进行清理论证并对已取消下放落实有关情况的函(节选)》(下称“报送函”)显示,广东或在一些城市逐步试点取消预售制度,分阶段推进。

  二、首个现房销售试点项目亮相深圳

  10月,首个商品房现房销售试点项目龙华金茂府近日亮相深圳,该项目所在地块的出让公告中,明确了“本宗地被确认为深圳商品房现售试点项目,本宗地上建筑物、附着物不得预售,只能以现售形式对外销售。”该项目预计2018年年底开放营销中心,2019年现房入市,这意味着,深圳市在预售制度改革方面率先迈出了一步。

  与此同时,广东省中山市已准备出让10幅现房出售地块,总起拍价超过48亿元。

  除广东省外,部分其他地区也采取了相关措施,早前,福建住建厅就要求,福州、厦门两市试点在土地出让中逐步提高商品房预售条件,直至实现现房销售。2018年10月19日,合肥市房地产管理局发布了《关于加强新建商品房现房销售管理工作的通知》,鼓励支持房地产开发企业实行新建商品房现房销售。

  【君都点评】

  一旦全面取消商品房预售制度,首当其冲受到影响的将是房地产开发企业,意味着其在资金方面将面临更大的压力,融资成本进一步提高,并导致市场波动。作为资金密集型行业,持续健康的现金流对于房地产开发企业至关重要,商品房预售制度不仅为开发企业筹集建设资金提供了路径,购房者也通过房地产开发商的让利行为,实现了比现房购买更低价的目的,因此对于双方均是有益处的。

  而对于通知中提到的预售制度造成的资金链中断、烂尾楼等问题,并非单单调整或取消预售制度就能解决的。现阶段,银行利率不断提高、房贷逐渐收紧,融资难已成为2018年度房企发展的关键词,一旦开发商筹措资金的成本提高,企业只能通过售卖现房才能回笼资金,将一定程度上导致房价的上涨。因此,纵使取消预售制度是大势所趋,但切记实行“一刀切”。