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合理设计交易路径,化解政策与法律冲突难题 ——记某腾退土地收购开发项目


  【摘要】

   2017年至今,本所律师接受某房地产央企委托,对其拟参与收购某国企 “退城进园”项目中腾退出来的开发用地一事提供专项服务,梳理项目资料、现有法律政策环境、参与商务谈判、设计交易路径及合同文件。

  【关键词】退城进园 退二进三 净地转让 房地产管理法

  【项目信息】

   本项目产权人为某央企集团的子公司,项目土地用途为工业用途,为响应市政府“退城进园”号召,该企业准备通过整体搬迁方式,腾退现厂区全部用地。将腾退土地的规划用地变更为商服用地,并依据现有政策将变更用途后的腾退土地转让给其他央企企业,并利用腾退土地转让所得支付企业整体搬迁费用。

   目标地块位于该市核心区、紧邻该市商业中心,该市市政府已经将目标地块列入该市“城镇低效用地再开发专项规划”,根据该市城乡规划局给出的规划条件,目标地块规划用途已调整为居住、商业、文化等用地。市政府拟通过协议出让方式为目标地块重新办理土地使用手续。项目产权单位拟在取得新的建设用地使用权证后,以适当方式将目标地块转让给其它央企企业进行房地产开发。本所律师通过梳理项目资料、查询整理现有法律及当地政策环境、了解目标地块现有行政审批手续、政府专题会议纪要、参与与产权单位的沟通及商务谈判等方式,对项目存在的重点法律问题进行了全面的梳理,对交易路径和重要条款等进行了合理设计,顺利实现了在防范法律风险的基础上推进交易进行的既定目标。

   【项目难度或新颖性】

   本项目难度在于:

   第一、目标地块拟采用的土地转让方式与现有法律规定存在冲突。

   根据《房地产管理法》第三十九条第一款的规定,“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:……(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上……”。由于目标地块系项目产权人通过协议出让方式重新办理土地使用手续后取得,其转让目标地块的土地使用权应当按照前述法律规定的要求,满足项目开发投资比例后方能进行转让。然而目标地块拟在取得新的建设用地使用权证后,不经开发直接转让给其它央企房地产企业,该行为可能涉及“净地转让”的法律问题。项目产权人拟采用该种转让方式的依据是:根据该市市政府的专题会议纪要,该市市政府以国土资源部下发的规范性文件《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》(国土资发〔2016〕147号)的规定为依据,同意目标地块在办理土地用途变更后通过土地转让、自主开发等适宜方式与房地产央企合作。

   经本所律师检索前述规范性文件,该文件第三条第(七)款规定,“……在符合规划的前提下,原国有土地使用权人可通过自主、联营、入股、转让等多种方式对其使用的国有建设用地进行改造开发。”该规范性文件层级较低,且内容并未对土地转让的具体方式进行明确,因此目标地块的转让方式或面临法律、行政障碍。

   第二、目标地块的转让需要通过产权交易机构以公开交易的方式进行。

   项目产权单位为央企下属子公司,其对外转让其名下的土地使用权,应当按照《企业国有资产交易监督管理办法》等相关规定通过产权交易机构以公开交易方式进行。目标地块分属于约20宗土地,在公开交易时面临全部或部分宗地被其他参与竞争者取得的风险。需要在合同约定以及交易条件上进行特殊的安排以控制相关风险。

   第三、目标地块存在大量的待拆迁内容,目标地块存在净地交付不确定的可能。

   目标地块现为产权单位的工业生产场所,尚未停产,地上有大量的待拆迁内容。产权单位转让目标地块的方式为现状转让,分期拆迁交付。由于拆迁中的不确定性较多,且产权单位的整体搬迁资金需求量大,需要通过合同安排、付款节奏等进行针对性约定以控制相关拆迁不确定风险。

   【律师应对】

   第一、确保交易方案合法有效

   鉴于交易方案存在违反房地产管理法第三十九条的风险,本所律师首先通过查询司法解释、最高院会议纪要以及案例检索等方式确定房地产管理法第三十九条并非效力性强制性规定,不影响合同效力。为防范合同效力风险,重点在净地转让义务、净地转让如遇行政阻碍时的相对方义务、收购方的付款条件等方面进行了针对性的设计;

   第二、确保目标目的完整实现

   鉴于目标地块涉及宗地较多,地上尚有大量拆迁事宜。本所律师通过明确合同目的,与产权单位协商确定上市挂牌条件,设置用地拆迁交付节奏与付款节奏关联以及退出方式等对公开交易环节的摘牌风险、用地通平交付风险进行了针对性的控制。

   【法律服务成果及总结】

   截止2018年12月,本所律师参与设计、论证3轮交易方案,并完成4版交易文件的起草。目前项目正在稳步推进中,本所律师将持续跟进。此类城市更新项目,需密切关注地方政府的政策配套完善程度、政策的有效性以及政策可有效执行的时间窗口,结合项目特点评估项目运作周期与政策时间窗口的匹配度,评估相应的风险并做出应对。除政策风险外,地上物拆迁老厂区腾退可能牵涉的拆迁风险也应综合在费用、时间、政策等受影响维度上综合考虑。